もし弟と半分ずつの名義で相続したらその不動産は売れるのだろうか?そう考えて共有名義の不動産の売却について調べました。
調べて分かった結論は2つです。
自分の持分だけなら他の共有者の同意なしで売れます。
不動産全体を売るには共有者全員の同意が必要です。
この記事では共有名義の不動産を売る3つの方法と反対されたとき・連絡が取れないときの選択肢や売れたあとのお金と税金までを順番に分かりやすく整理しました。
※(注意)本記事は私が個人的に調べた内容をまとめたものです。
実際の判断は必ず弁護士・司法書士・税理士などの専門家にご相談ください。
共有名義の不動産を売る3つの方法
共有名義の不動産を売る方法は大きく3つに分かれます。
① 全員の同意を得て不動産全体を売る
② 自分の持分だけを売る
③ 売らずに共有の状態を解消する
どれを選ぶかで必要な条件も手取りも変わります。
① 全員の同意を得て全体を売る場合
共有名義の不動産を丸ごと売るには共有者全員の同意が必要です。
たとえば3人で共有していて1人だけが反対している状態では売れません。
不動産会社と結ぶ媒介契約書や買主と結ぶ売買契約書にはすべての共有者の署名・捺印と本人確認が必要になります。
それ以外の手続きは一般的な不動産売却と同じです。
必要な書類は共有名義の不動産売却に必要な書類にまとめています。
共有者全員が手続きの場に行けないときは委任状で代理人に任せる方法もあります。
売れた代金は持分に応じて分けます。
たとえば兄弟で半分ずつの持分なら3,000万円で売れたとき1,500万円ずつです。
振込や分配の注意点は共有名義売却代金の振込と分配で書いています。
② 自分の持分だけを売る場合
自分の持分だけなら他の共有者の同意なしで売れます。
民法206条で所有者は自分の所有物を自由に処分できると定められていて持分も自分の所有物だからです。ただし持分だけの売却は売値が相場より低くなりやすい点に注意が必要です。
売る相手は他の共有者でも構いません。
たとえば2人で共有している不動産で一方がもう一方に持分を売ればその不動産は買った人の単独名義になります。
共有持分を専門に買い取る業者に相談する方法もあります。
③ 反対されたとき・連絡が取れないときの選択肢
まずは話し合いです。
進め方は共有者の同意が得られないときでトラブルの例は共有名義の売却トラブルで書いています。
話し合いがまとまらないときは裁判所に共有物の分割を請求できます（民法258条）。
裁判所は不動産を現物で分ける方法や誰かが他の共有者の持分を取得してお金を払う方法で分割を命じることができます。
どちらもできないときは競売を命じることがあります。
競売は最後の手段なのでその前の段階で専門家に相談しておくのが安心です。
共有者の1人が所在不明のときは民法の改正で裁判所の手続きを使う方法ができました（民法262条の3）。
他の共有者全員が自分の持分を売ることを条件に所在が分からない共有者の持分も合わせて第三者に売る権限を裁判所から与えてもらう制度です。
売ったあとは所在不明の共有者に時価相当額を持分に応じて分けた金額を支払う必要があります。
相続した不動産で共同相続人の間で遺産分割をすべき場合は相続開始から10年を経過するまでは使えません。
共有者が認知症のときの進め方は共有者が認知症になったら共有者の1人が亡くなったときの進め方は共有者が亡くなったときにまとめています。
売る前に確認しておきたいこと
次の3つは売れるかどうかいくらで売れるかに関わるので先に確認しておくと動きやすくなります。
住宅ローンが残っている場合は共有名義の売却とローン残債を参考にしてください。
土地が底地・借地権の場合は共有名義の底地・借地権にまとめています。
建物だけを売りたい場合は共有名義の建物のみの売却で書いています。
売れたあとのお金と税金
共有名義の不動産が売れたときは売却代金を持分に応じて分けます。
受け取ったお金が持分に応じた売却代金なら譲渡所得として所得税の確定申告が必要です。
持分のない人が受け取ると贈与として扱われます。
申告の流れは共有名義売却の税金と確定申告で贈与税が問題になるケースは共有名義の贈与税で書いています。
自宅として住んでいた不動産を売るときの3,000万円特別控除は共有名義ならそれぞれの持分に適用できます。
条件の詳しい説明は共有名義の3,000万円特別控除にまとめています。
まとめ
共有名義の不動産は売れます。
ただしどの方法で売るかで必要な条件が変わります。
全体を売るなら全員の同意が必要です。
持分だけなら自分ひとりで決められます。
共有をやめたいなら分割という道もあります。
まず自分の持分が何分の何か他の共有者は誰か反対しそうな人はいるかを整理するところから始めてみてください。
話が進まないときは共有名義の売却に慣れた専門家に早めに相談するのが近道です。
知っておくべき知識
・不動産全体を売るには共有者全員の同意が必要です
・自分の持分だけなら他の共有者の同意なしで売れますが売値は相場より低くなりやすいです
・売却代金は持分に応じて分けます
「共有名義のまま話が進まない」「自分の持分だけでも売却したい」そういった訳あり・複雑な案件でも専門の買取業者なら対応できるケースは多くあります。まず無料査定で可能性を確認してみましょう!!
参考情報（公的機関）
裁判所「共有物分割（全面的価格賠償）に関する最高裁判例」https://www.courts.go.jp/hanrei/52485/detail2/index.html
国税庁「譲渡所得の計算のしかた（分離課税）」https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3202.htm
