共有名義の不動産を売ったときの税金と確定申告｜兄弟間で多いトラブルと対処法 - 相続の悩み.com 共有名義の不動産を売ったときの税金と確定申告

「売れたお金、どう分ける？税金は？」兄弟で相続した土地を売るときの素朴な疑問

兄弟2人で相続した土地を売る場合、一番わかりにくかったのが税金の話でした。

売却益の税金は兄弟それぞれにかかるのか?それとも代表者がまとめて払うのか?確定申告は2人それぞれがやるのか?お金の振込はどうなるのか?分からないことだらけでした。

調べ始めたら「共有名義売却税金」でヒットする記事はあるのに対して肝心の「実際に自分がどう動けばいいか」がほとんどありませんでした。この記事ではそうした部分をまとたいと思います。

共有名義の不動産を売却した場合、税金は各共有者が自分の持分に応じた売却益に対してそれぞれ負担することになります。

例：土地を2,000万円で売却、兄弟それぞれ1/2持分の場合
→それぞれが1,000万円を受け取りそれぞれの譲渡所得を計算して申告します。

取得費や譲渡費用（仲介手数料など）も持分割合で按分して計算します。

相続で取得した不動産の所有期間は被相続人（亡くなった親）が取得した日から計算します。
親が何十年も前に買っていれば最初から長期譲渡所得（税率約20%）の扱いになります。

居住用財産の特例を適用できる場合、共有者それぞれが最大3,000万円の控除を受けられます。
つまり兄弟2人で相続した居住用財産なら合計6,000万円まで非課税になる可能性があると言えます。
ただし適用条件は厳密に確認が必要です。
※（相続した空き家の3,000万円控除を参照してみてください）。

共有名義の売却でよくある誤解が「代表者がまとめて申告すればいい」という事ですがこれは間違いです。

正解は「各共有者がそれぞれ自分の持分分の譲渡所得を申告しなければならない」です。

仮に申告漏れがあると後から税務署から連絡が来る可能性が大きいです。
売却後は必ず全員が確定申告を行うことを確認しましょう。

確定申告の手続きの詳細は「相続した土地の確定申告は必要か？」にまとめているので読んでみてください。

売却代金は通常、代表者の口座に一括で振り込まれることが多くその後は代表者が各共有者の持分に応じて分配する流れになります。

ここで気をつけたい点は贈与税のリスクです。
持分割合と異なる金額を受け取ると差額が「贈与」とみなされる可能性があるので代表者から他の共有者への分配は必ず持分割合どおりに行いましょう。そして記録（振込明細など）を必ず残しておくことが重要です。

親が購入したときの契約書がない場合、取得費は「売却価格の5%」で計算されます。
2,000万円で売れた場合、取得費は100万円しか認められず1,900万円が課税対象となります。

購入時の書類を探すか、通帳の出金記録など購入を裏付ける資料を事前に探しておくことをおすすめします。

仲介手数料、測量費、建物解体費用などは譲渡費用として取得費に加算できます。
これを計上しないと課税所得が増えるので領収書は必ず保管しておきましょう。

共有名義の不動産売却は全員の同意がなければ進められません。
兄弟間で売却方針が一致しないと手続きが止まってしまうので非常に厄介です。

私の場合は弟と事前に話し合って方針を決めてから動きました。
これを後回しにすると泥沼になることが多いと言われています。

共有名義の解消方法については「相続した土地が共有名義になっている？放置するリスクと解消する3つの方法」に詳しく書いているので合わせて読んでみてください。

全員の合意が取れない、または共有者の一人が認知症で意思決定できないといった場合は通常の売却手続きが進められません。

そういうケースで選択肢になるのが持分だけを専門の買取業者に売却する方法です。
通常の市場価格よりは低くなるが他の共有者の同意なしに自分の持分だけを処分することができます。

認知症と共有名義の問題については「共有名義の不動産、共有者が認知症になったら売却できない？」でまとめているのでそちらも読んでみてください。

共有名義の売却は税金・申告・振込・合意形成と一般の不動産売却よりも確認事項が多いと言えます。

全員が動ける状況なら通常の仲介売却が最善ですが合意が取れない、急いでいる、持分だけ処分したいといった場合は訳あり物件専門の買取業者に相談するのが現実的と言えます。

「共有者全員の同意が取れない」「持分だけでも先に売却したい」「相手が認知症で話が進まない」そういった複雑な共有名義案件でも訳あり不動産専門の買取業者なら対応できるケースは多くあります。まず無料査定で可能性を確認してみましょう!!