「とりあえず共有にしておけば」が、後から重荷になった
兄弟で土地をどう分けるか話し合ったときに「とりあえず共有名義にしておけば平等だし今すぐ決めなくていい」という結論になりかけたことがありました。
一番手間がかからず誰も損をしない方法に思えたからです。
しかし調べてみると共有名義は「今は平等」でも「将来は誰も得をしない」状態になりやすいことがわかりました。
共有名義のリスクとは何か
共有名義の土地は自分の持分があっても単独で売却・活用することができません。
売却・建て替え・大規模リフォームなどは共有者全員の同意が必要になるからです。
①共有者の誰か一人が反対すると何もできない
共有者が複数いる場合、1人でも売却に反対すれば土地全体を売ることはできなくなります。
「自分は売りたいが兄弟は売りたくない」という状況におちいると土地は動かせないまま固定資産税だけがかかり続けます。
②次の相続でさらに共有者が増える
例えば共有者の一人が亡くなってしまった場合、その人の持分はさらにその子どもたちに相続されます。
世代が進むほど共有者の数が増え全員の同意を取ること自体が現実的に不可能になります。
これは過去の記事でも触れた「数次相続」と同じ構造の問題です。
③管理費・固定資産税の負担で揉める
共有名義の不動産は維持管理費や固定資産税を共有者全員で分担するのが原則です。
しかし実際には「誰が払うか」で揉めるケースが非常に多いです。
また共有者の一人が遠方に住んでいる場合、連絡や合意形成自体が手間になります。
共有名義を解消する3つの方法
①共有者全員の同意で売却する（最も理想的）
共有者全員が同意できれば土地全体を売却して現金を持分割合で分けることができます。
過去の記事でも紹介した「換価分割」と同じ考え方で最もシンプルで揉めにくい解消方法になります。
土地全体を売却する際の具体的な手順については相続した実家の売却、何から始める？も参考にしてみてください。
②自分の持分だけを売却する
他の共有者の同意がなくても自分の持分だけを第三者に売却することは法律上可能です。
ただし買い手は限られてきます。
共有持分単体では土地を自由に使えないため通常の不動産業者では扱いにくく専門の買取業者に相談することが現実的な選択肢になってきます。
売却価格は土地全体を売る場合より低くなる傾向がありますが「動かせない資産」を現金化できるメリットは大きいと言えます。
③分筆して単独所有にする
土地を物理的に分割し各共有者がそれぞれの区画を単独で所有する方法です。
土地家屋調査士による測量・分筆の手続きが必要で費用がかかりますが完了すれば自分の区画は自由に売却・活用できるようになります。
ただし分筆には共有者全員の同意が必要で土地の形状によっては分筆そのものが難しい場合もあります。
どの方法を選ぶべきか
判断の優先順位は以下のように考えるとよい。
優先順位①:共有者全員が売却に同意できる→土地全体を売却して現金で分ける（最も公平）
優先順位②:一部の共有者が反対している→自分の持分だけを専門業者に売却する
優先順位③:将来的に使い続けたい区画がある→分筆して単独所有にする
「すでに共有名義になってしまった」場合でも打つ手がないわけではありません。
ただしどの方法も共有者間の話し合いや専門的な手続きが絡むため早いうちに専門家に相談することをおすすめします。
これから相続する場合は共有を避ける
まだ相続前で分け方を検討している場合は「相続した土地・家を兄弟2人で分ける4つの方法」で紹介した通り共有分割は最後の手段として考えた方が良いと思います。
兄弟間で分け方を話し合う際に意識しておきたいポイントは兄弟が揉める前にやることでも詳しく解説しています。
兄弟が揉める前にやっておくべきことについては 「兄弟が揉める前にやること」も合わせて読んでみてください。
【まとめ】共有名義は「今の平等」が「将来の重荷」になる
・共有名義の土地は共有者全員の同意がないと売却・活用できない
・次の相続で共有者がさらに増え合意形成が難しくなる
・解消方法は「全員同意で売却」「持分だけ売却」「分筆」の3つ
・持分だけの売却は専門の買取業者への相談が現実的
・これから相続する場合は共有分割を避けるのが原則
すでに共有名義になっている場合も放置するほど 選択肢は狭まってしまうので早めに行動することが重要です。
共有名義の土地は自分の持分だけでも買い取ってもらえるケースがあります。
通常の不動産会社では難しい案件であっても訳あり専門の買取業者なら対応できることが多くあります。まずは無料査定で可能性を確認してみましょう!
