不動産売却で取得費不明だと税金はどうなる？5%ルールと対処法を解説 - 相続の悩み.com 不動産売却で取得費不明だと税金はどうなる？5%ルールと対処法を解説

「購入時の契約書がない」それだけで税金が跳ね上がる

相続した実家の売却を進めていたときに税理士からこう言われました。
「購入時の契約書はありますか？ないと取得費が認められず税負担がかなり重くなります」

親が何十年も前に買った土地や家の契約書なんて探しても見つけることはほとんどできないと思いますが、そのままにしておくと「5%ルール」が適用され思っていた以上の税金がかかることになります。

この記事では取得費が不明な場合に何が起きるのかそしてどう対処すればいいかをまとめます。

不動産を売ったときに『譲渡所得税』という税金がかかりますが、それは売却価格から取得費と譲渡費用を引いた「譲渡所得」に対してかかります。

譲渡所得＝売却価格ー取得費ー譲渡費用

『取得費』とはその不動産を購入したときにかかった費用のことです。
土地・建物の購入代金のほかに仲介手数料・登記費用・測量費なども含まれます。

取得費が大きいほど譲渡所得が小さくなり税金が少なくなり、逆に取得費が認められないと売却価格のほぼ全額が課税対象になってしまいます。

購入時の契約書など取得費を証明できる書類がない場合、税務上は売却価格の5%を取得費とみなすことになっています。

例：相続した土地が2,000万円で売れた場合

もし実際の取得費が1,000万円だったとすると本来の税金は約186万円のはずが約180万円も余分に払うことになる。

「証明書類がないから諦める」という前に以下を探してみる価値があります。

両親が持っている書類の中に残っていないか確認しましょう。
引き出しや押し入れの奥、通帳と一緒に保管されているケースが多々あったりします。

購入時期がわかっていればその時期の銀行通帳を探しましょう。
大きな出金があれば購入の裏付けになり銀行に古い取引記録の開示を依頼できる場合もあります。

購入価格そのものは証明できませんが取得時期の確認や建物評価額の参考になります。

当時の仲介業者が記録を保有している場合があります。
年数が経っていると難しいですが問い合わせてみる価値は十分あります。

相続した不動産を相続開始から3年10ヶ月以内に売却した場合に支払った相続税の一部を取得費に加算できる『取得費加算の特例』が使えます。

取得費不明で5%ルールが適用されるケースでもこの特例を使えば課税対象を圧縮できる場合があります。ただし相続税を実際に支払っていることが条件になります。
詳しくは「相続した土地・家を3年以内に売るべき理由」で解説しているので読んでみてください。

書類を探しても何も出てこない、特例も使えない。そういう状況であっても税理士に相談することで申告の方針や節税の余地を整理できることがあります。

私も実際に税理士に相談して「この書類ならある程度の根拠になる」という判断をもらえました。
自分だけで判断して申告してしまうと後から修正が必要になることもあるので税理士に最初から相談した方が良いです。

売却の税金まわりは特に専門家に一度確認しておくことをおすすします。

取得費不明・5%ルール適用・どう申告すればいいかわからない。そういった相続不動産の売却税務は税理士に相談することで解決策が見えやすくなります。まず無料で相談できる窓口を活用してみましょう。