「兄弟で揉めたくない。でも損もしたくない。」
母から相続の相談を受けたとき真っ先に頭をよぎったことは弟との関係でした。
仲が悪いわけではないですが「土地や家をどう分けるか」といった話になった瞬間にお互いの損得が絡んでくると思ったし、どんなに仲の良い兄弟であってもお金と不動産が絡むと関係がこじれるケースは良く耳にするし珍しくない事だと認識していたからです。
調べてみると分け方には4つの方法があり状況によってどれを選ぶかで結果が大きく変わることがわかりました。
土地・家を兄弟で分ける4つの方法
①現物分割：それぞれが別の財産をもらう
複数の不動産がある場合に「兄は土地、弟は家」というようにそれぞれが別の財産を取得する方法。
シンプルで手続きも少ないし財産の価値が均等でないと不公平感が出やすい。
1つの土地を物理的に分筆する方法もありますが面積が小さくなり土地の価値が下がるケースが多くあるそうです。
②換価分割：売却して現金で分ける
土地や家を売却して得た現金を兄弟で分ける方法。
最もシンプルで公平感が高いと言えます。
「土地を持ち続ける必要がない」「現金で平等に分けたい」といった場合に向いていると言えます。
売却にかかる税金・費用を差し引いた上で分配するので事前に税金の計算をしておくことが重要です。
③代償分割：一方が買い取る
兄弟の一方が土地・家を取得する代わりに相手に現金で代償金を支払う方法。
「実家に住み続けたい」「土地を手放したくない」といった場合に有効です。
ただし代償金を支払う側に資金力が必要なため資金の準備が難しい場合は選択しにくいと言えます。
④共有分割：共有名義にする
土地・家を兄弟の共有名義にする方法。
手続きは簡単ですが後々のトラブルが最も多い選択肢です。
共有名義の場合は売却・賃貸・リフォームなどの判断を共有者全員で行う必要があります。
兄弟の意見が合わなくなったとき、または片方が亡くなってその子供（甥・姪）が共有者になったとき話し合いが極めて困難になる可能性が高いと言えます。共有分割は「最後の手段」です。
どの方法を選ぶべきか：優先順位の考え方
私が税理士と司法書士に相談して得た結論は以下です。
優先順位①
換価分割（売って現金で分ける）→最も公平でトラブルが少なく売れる物件なら第一候補になります。
優先順位②
現物分割（複数の財産がある場合）→価値が均等に分けられる場合に有効です。
優先順位③
代償分割（どちらかが住み続ける場合)→資金力が必要で事前に資金計画を立てておくことが必要です。
優先順位④
共有分割（他の方法が使えない場合の最終手段）→将来のトラブルリスクを十分に理解した上で選ぶことです。兄弟間で揉めないためには「分け方の優先順位」を最初に共有しておくことが重要になります。
感情論になる前に 「どの方法が現実的か」という話し合いを早めに始めることをお勧めします。
兄弟が揉める前にやっておくことについては 「兄弟が揉める前にやること」も合わせて読んでみてください。
>売れない・訳あり物件の場合はどうするか
換価分割を選びたくても「売れない」「古くて買い手がつかない」 という場合がありますが、そういった訳あり物件であっても専門の買取業者に相談すれば対応できるケースは多いです。
通常の不動産会社に断られた物件でも買い取ってもらえる場合があるので売れない土地の対処法については「売れない土地の解決策」も参照してみてください。
【まとめ】共有は最後の手段。早めに専門家に相談を
・土地・家を兄弟で分ける方法は現物・換価・代償・共有の4つ
・最も公平で揉めにくいのは換価分割（売却して現金で分ける）
・共有分割は手続きが楽だが将来のトラブルリスクが高い
・「どの方法が現実的か」を感情論になる前に話し合う
・売れない・訳あり物件は専門買取業者に相談する
兄弟間の相続は「最初の話し合い」の進め方でその後の関係が決まると言っても過言ではありません。早めに専門家を交えて方針を決めることをお勧めします。
「換価分割で売りたいが売れない」「訳あり物件で買い手がつかない」 そういった場合でも専門の買取業者なら対応できるケースは多いのでまず無料査定で可能性を確認しておきましょう!
