古家付き土地を売るときの税金と注意点｜解体すべきか、そのまま売るべきか - 相続の悩み.com 古家付き土地を売るときの税金と注意点

親の家、売ろうとしたら「古家付き土地」扱いになっていた

相続した実家の売却を進めようとして不動産屋に査定を依頼したときに担当者から「この物件は古家付き土地としての売り出しになりますね」と言われました。

知識がないので「なんのこっちゃ」と意味がよくわからなかったです。
家があるのに「土地」として売るってどういうことだ?と。
でも調べていくうちに古家付き土地の売却には税金まわりで知らないと損する話がいくつもあることがわかりました。

古家付き土地とは築年数が古く建物としての価値がほぼゼロとみなされる家が建ったまま売られる土地のことです。

不動産の広告表記では「古家あり」「古屋付き土地」と書かれることが多いです。
建物は評価されず売値は実質的に土地の値段だけになります。

相続した実家がこのケースに該当することは多く築30年以上でリフォームもしていない、誰も住んでいない、そういった物件は古家付き土地として市場に出ることになります。

ここが一番悩むところです。。。

解体費用がかからない分、手元に残るお金は多くなりやすいです。
ただし買い手が限られる傾向にあります。

購入後に自分で解体するか古家を活用できる人でないとこの様な物件は買ってもらえないため売却期間が長くなりやすい傾向にあります。

更地にすることで買い手の間口が広がり売れやすくなります。
ただし解体費用が100万〜300万円程度かかる場合が多く、更に更地にした途端に固定資産税の住宅用地特例が外れ土地の固定資産税が最大6倍になるリスクがあります。
※（詳しくは「空き家放置で固定資産税が6倍になる話」も読んでみてください）

売れる前に更地にしてしまうと売却期間が長引いたときに税負担だけが増えます。
タイミングの見極めが重要になります。

古家付き土地のまま売り出して売買契約後に売主が解体する、または解体費用を値引きで対応するという方法もあります。

私はこのパターンで検討しました。
買い手にとっては解体の手間がない、売主にとっては固定資産税の特例が外れるリスクを回避できるという折衷案です。

売却で利益が出た場合（売却価格＞取得費＋諸費用）には譲渡所得税がかかります。

税率は所有期間によって変わります。

なお「所有期間」は被相続人（亡くなった親）が取得した日からカウントされます。
相続してから5年という話ではなく、親が何十年も前に買った土地なら最初から長期扱いになることがほとんどです。

昔に購入した土地は購入時の契約書が残っていないことが多くあります。

その場合は「売却価格の5%」を取得費として計算することになります。
たとえば2,000万円で売れた場合、取得費は100万円、残り1,900万円が課税対象となります。
これは相当に不利であると言えます。

売却前に購入時の書類を探すか当時の取引を証明できる資料を探しておくことが重要になります。

居住用財産の3,000万円特別控除は自分が住んでいた家を売る場合に使える特例です。

古家付き土地の場合で親が亡くなる直前まで住んでいた家を相続後3年以内に売るケースでは空き家の3,000万円特別控除（措法35条3項）が使える可能性があります。
ただし適用条件が細かい（1982年以前の建築、耐震基準を満たすか解体が必要など）。

記事35（相続した空き家を売ると3,000万円特別控除が使える？）に詳しく書いてあるのであわせて読んでみてください。

売却益があってもなくても特例を使う場合は確定申告が必須です。
翌年2〜3月の申告期間を絶対に逃さないようにしましょう。

詳細は「相続した土地の確定申告は必要か？」で解説しているので読んでみてください。

古家付き土地の売却は「売れるのか」「いくらになるのか」が事前にわからないと解体する・しないの判断すら難しいです。

私が最初にやったことは専門の買取業者に無料査定だけ依頼でした。
査定額を見てから動き方を考えるという順番にしたほうが余計な出費を防ぐことができます。

「古家が残っているから売れないかも」「解体費用が高くて動けない」そういった事情がある物件でも訳あり不動産専門の買取業者なら対応できるケースは多くあります。
まず無料査定で売却の可能性を確認してみましょう!!