「売買じゃなくて交換にすれば？」と言われて知った特例
相続した土地が兄弟で共有名義になっていてそれぞれ別々の区画を単独名義にしたいと考えていたときのことです。
不動産会社の担当者からこんな提案を受けました。
「持分同士を売買するのではなく交換という形にすれば税金を抑えられる場合がありますよ」
交換？売買と何が違うのか私はその場でピンときませんでした。
今回はこの「固定資産の交換特例」について、当時調べた内容を整理しておきます。
固定資産の交換特例とは何か
一定の要件を満たす土地同士を交換した場合、譲渡がなかったものとみなされ譲渡所得税が課税されない制度です。
通常、土地を手放せば譲渡所得税がかかりますがこの特例を使えば交換の時点では課税を繰り延べることができます。
私たちのケースでいえば共有していた土地のうち「弟の持分と私の持分をそれぞれ別の区画の単独名義に交換する」という形にすることでこの特例が使える可能性があるという話でした。
特例を使うための主な要件
調べてみるといくつかの細かい要件があることが分かりました。
・交換する双方の資産がいずれも1年以上所有していた固定資産であること
・交換によって取得する資産を譲渡する資産と同じ用途に使うこと（土地であれば土地として使う、など）
・交換する資産の時価の差額が時価の高い方の20%以内であること
特に「時価の差額が20%以内」という要件は要注意でした。
差額が大きすぎると特例が使えず、通常の売買と同じように課税されてしまいます。
私たちが最終的にどうしたか
正直なところ時価の算定や要件の確認は自分たちだけで判断するにはハードルが高く感じました。
区画ごとの評価額にばらつきがあり「本当に20%以内に収まるのか」を素人が判断するのは危険だと思ったからです。
最終的には専門家に間に入ってもらい評価額を確認したうえで手続きを進めました。
分筆による節税については土地の分筆で節税で、売却時の節税対策は相続した土地を売却するときの節税対策で解説しています。
知っておくべき知識：交換特例は「時価の差額20%以内」が最大のハードル
・固定資産の交換特例を使えば交換時点での譲渡所得税課税を繰り延べられる
・双方1年以上の所有、同じ用途での利用などの要件がある
・時価の差額が20%を超えると特例は使えない
私が調べてみて感じたこと
「交換」という言葉から単純に土地を交換するだけの手続きだと思っていましたが実際は時価の算定など専門的な判断が絡む制度だと分かりました。
兄弟間の公平性を保ちながら節税もできるというのは魅力的でしたがそのぶん要件のクリアには専門家の目が欠かせないと感じています。
次にやるべきこと
共有名義の土地を兄弟間で単独名義にしたい場合、売買だけでなく「交換」という選択肢があることをまず知っておくのが第一歩です。
自分たちの土地でこの特例が使えるかどうかは評価額の確認も含めて専門家に相談するのが確実です。
「共有名義の土地を兄弟で分けたいが、税金がどれくらいかかるのか分からない」「交換の特例が使えるか知りたい」そういった疑問は、税金の専門家に相談することで整理できます。まずは無料で相談できる窓口を確認してみましょう!!
