「ローンが残ったまま共有名義、これ売れるの？」
前に書いた記事「共有名義の不動産を売却するときに必要な書類は？」共有名義売却の必要書類で書類面の事に関して書いている通り整理できました
実際に動き始めてから気づいたことは「まだ住宅ローンが残っている」というケースもあるという点でした。
うちは幸いローン完済済みでしたが、知人が同じ状況で悩んでいたので調べてみました。
結論：ローンが残っていても売却は可能
結論から言うとローンが残っていても不動産の売却自体は可能です。
ただし、売却する際に残っているローンを完済して抵当権を抹消する必要があります。
この手続きを踏まずに名義だけ変更することはできません。
売却の流れ
①金融機関に残債務を確認する
まず金融機関に連絡し現時点でのローン残高（残債務）を確認します。
②売却価格で完済できるか確認する
売却価格が残債務を上回っていれば売却代金で完済し残った分を共有者で分けることができます。
逆に残債務の方が多い「オーバーローン」の場合は自己資金で不足分を補うか金融機関に相談して任意売却という形を取る必要があります。
③抵当権抹消の手続きをする
完済が確定したら金融機関から抵当権抹消に必要な書類を受け取り売却の決済と同時に抵当権抹消の登記を行います。
これは通常司法書士が代行してくれます。
共有名義かつローンありの場合に気をつけたいこと
共有名義の場合、ローンの名義人と実際の共有者（相続人）が一致しないケースがあります。
例えば親名義のローンが残ったまま親が亡くなった場合、相続人がそのローンをどう扱うかを先に整理する必要があります。
団体信用生命保険（団信）に加入していれば契約者の死亡でローンが完済される場合もあるためまずは金融機関に確認するのが最優先です。
なお、共有者自身が亡くなった場合はローンの問題とは別に、持分の相続という新たな問題も発生します。詳しくは前に書いた記事「共有名義の不動産で共有者が亡くなったら？」も参考にしてみてください。
オーバーローンで売却が難しい場合
売却価格よりローン残高の方が多い「オーバーローン」の状態だと通常の売却手続きだけでは完済できません。
この場合、金融機関の同意を得て市場価格より低い価格での売却を認めてもらう「任意売却」という方法があります。
ただし手続きが複雑なため専門の買取業者に相談した方がスムーズに進むケースが多いと聞きました。
私が調べてみて感じたこと
「ローンが残っている＝売れない」というわけではなく正しい手順を踏めば売却できることがわかりました。
ただし金融機関とのやり取りやオーバーローンの場合の対応は自己判断が難しい部分なので早めに専門家や買取業者に相談した方がいいというのが率直な感想です。
まず何をすればいいか
まずは金融機関に残債務を確認するところから始めてください。
その上で売却価格で完済できそうかどうかを不動産会社の査定と照らし合わせて判断するのが基本の流れです。
「オーバーローンで通常の売却が難しいかもしれない」「共有名義でローンも残っていて手続きが複雑」そういった場合は、訳あり物件の扱いに慣れた専門の買取業者に相談するのが確実です。
「共有名義のまま放置していたが認知症になってしまった」「自分の持分だけでも売却したい」そういった訳あり・複雑な案件でも専門の買取業者なら対応できるケースは多くあります。
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