「土地と建物、値段はどう分ければいいの？」
「相続した土地の確定申告は必要か？」売却後の確定申告についてを調べていた際に売買契約書に「土地〇〇円・建物〇〇円」という内訳が必要だと知りました。
売買金額は1つなのになぜ分ける必要があるのか最初は理解できませんでした。
なぜ按分が必要なのか
建物には消費税がかかる（個人の場合は原則非課税）
不動産の売買では土地には消費税がかからず建物には消費税がかかるというルールがあります。
ただし個人が自宅などを売る場合は消費税自体がかからないためこの点は主に事業用不動産や法人の売買で重要になります。
減価償却・譲渡所得の計算に影響する
個人が自宅を売る場合でも建物の価格をいくらに設定するかによって譲渡所得（売却益）の計算結果が変わってきます。
建物は年数の経過とともに価値が減っていく（減価償却）扱いになるため取得費の計算に建物価格の内訳が必要になるのです。
按分方法の主な3パターン
①固定資産税評価額の比率で按分する
一番よく使われる方法です。
固定資産税評価額における土地と建物の比率をそのまま売買価格の按分に当てはめます。
手続きが比較的シンプルで、多くの不動産会社がこの方法を採用しています。
②消費税額から逆算する
事業用物件などで消費税が明示されている場合、その消費税額から建物価格を逆算する方法です。
個人の自宅売却ではあまり使いません。
③不動産鑑定士に依頼する
より正確な按分をしたい場合、不動産鑑定士に評価を依頼する方法もあります。
費用がかかるため按分額によって税額が大きく変わるような高額な取引でなければあまり使われないと聞きました。
按分の仕方で税額が変わることがある
按分方法だけでなく、譲渡所得税の計算全体については前に書いた記事「相続した土地や家を売ると税金はいくらかかる？」も参考にしてみてください。
建物価格を高く設定すれば取得費（減価償却後の建物価格）が変わり結果として譲渡所得の計算結果も変わります。
極端に不自然な按分をすると税務署から指摘を受けるリスクもあるため恣意的に決めるのではなく、根拠のある方法（固定資産税評価額の比率など）を使うべきだと税理士からアドバイスを受けました。
私が実際に確認した内容
私のケースでは不動産会社の担当者が固定資産税評価額の比率で按分案を作成してくれそれをそのまま契約書に反映しました。
特に自分で計算する必要はなく、担当者に「按分の根拠を明確にしてほしい」と伝えただけで対応してもらえました。
まず何をすればいいか
按分方法は自分で厳密に計算しなくても不動産会社や税理士に相談すれば適切な形で進めてもらえます。
ただし按分の仕方によって税額が変わる可能性があることは知っておいた方がいいポイントです。
「按分の仕方が正しいか不安」「税額への影響を事前に確認したい」そういった場合は売買契約を結ぶ前に一度税理士に相談しておくと安心です。
土地・建物の価格按分は、税額に直接影響する重要なポイントです。「この按分方法で問題ないか」を売買契約前に無料で税理士に確認しておきましょう。
