「相続した土地や家を売りたいけど、何から始めればいいのか全くわからない。」
これが相続問題に直面したとき、私が最初に感じた本音です。
「売る」ことはかんがえていても、不動産会社に連絡すればいいのか、税理士に相談すればいいのか、それとも役所に行けばいいのか。何も知識がない状態では第一歩すら踏み出せませんでした。
私は相続等に関してはまったくの無知だったので、親の家を相続をしたことのある友人に話しを聞きました。
この記事では相続した土地・家を売却するまでの全手順を、実際に経験した私がステップごとにわかりやすくまとめました。これを読めば何から始めればいいかが明確になります。
※(注意) 本記事は個人が調べた内容をまとめたものです。実際の手続きは必ず専門家にご相談ください。
まず全体の流れを把握する
相続した不動産を売却するまでの流れは大きく5つのステップに分かれます。
STEP1：相続登記（名義変更）
↓
STEP2：不動産の査定
↓
STEP3：不動産会社と媒介契約
↓
STEP4：売却活動・売買契約
↓
STEP5：引き渡し・税金の申告
一見複雑に見えますが、一つずつ順番に進めれば必ずゴールにたどり着けます。私も最初はパニックでしたが、手順を把握してからは意外とスムーズに進みました。
STEP1｜相続登記（名義変更）を先に済ませる
これが最初にやるべき最重要事項です。
2024年4月から相続登記が義務化されました。亡くなった方の名義のままでは土地・家を売ることができません。まず相続登記で名義を自分（または相続人）に変更する必要があります。
【相続登記に必要な主な書類】
・被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本
・相続人全員の戸籍謄本
・遺産分割協議書（相続人が複数の場合）
・相続人全員の印鑑証明書
・固定資産税評価証明書
・登記申請書
費用の目安
・登録免許税：固定資産税評価額×0.4%
・司法書士報酬：5〜15万円程度
（自分でやれば司法書士報酬は不要）
期限：2024年4月以降は3年以内に申請義務
放置すると10万円以下の過料が発生します。
相続登記の手続きで大変だったことは戸籍謄本の収集や書類準備などが面倒でした。
STEP2｜不動産の査定をする
相続登記が完了したら、次は土地・家の価値を知ることです。
査定方法は2種類あります。
① 不動産一括査定サービス（無料・おすすめ）
複数の不動産会社に一度に査定依頼ができます。相場を比較できるので最初の一歩に最適です。
【一括査定のメリット】
・無料で使える
・複数社の査定額を比較できる
・相場感がつかめる
・訪問査定前に概算がわかる
② 不動産会社に直接連絡する
地元の不動産会社に直接連絡して査定を依頼する方法です。ただし1社だけでは相場がわかりにくいので最低3社以上に依頼することをおすすめします。
私が最初にやったのは無料の一括査定でした。
「どうせ売れないだろう」と思っていた土地が意外な価格で査定されて驚いた記憶があります。
注意点：訳あり・売れにくい土地の場合
・築古物件・再建築不可物件
・農地・山林
・借地権付き物件
・遠方・地方の土地
このような物件は一般的な不動産会社では対応できないケースがあります。その場合は訳あり物件専門の買取業者に相談するのが近道です。
STEP3｜不動産会社と媒介契約を結ぶ
査定額に納得できたら不動産会社と媒介契約を結びます。
媒介契約の種類
【専属専任媒介契約】
・1社のみに依頼
・2週間に1回以上の活動報告義務
・自己発見取引は不可
【専任媒介契約】
・1社のみに依頼
・2週間に1回以上の活動報告義務
・自己発見取引は可能
【一般媒介契約】
・複数社に依頼可能
・活動報告義務なし
・自己発見取引は可能
おすすめは「専任媒介契約」
1社に絞ることで不動産会社が積極的に動いてくれます。かつ自己発見取引も可能なので柔軟性があります。
「媒介契約を選んだ理由」
複数社に相談して安心や信頼できる人か?また実例何かの話を聞いたうえで契約を決めました。
STEP4｜売却活動・売買契約
媒介契約後は不動産会社が売却活動をしてくれます。
【売却活動の流れ】
・レインズ（不動産流通機構）への登録
・広告・内覧の対応
・購入希望者との価格交渉
・売買契約書の締結
・手付金の受領（売却価格の5〜10%）
売買契約時に注意すること
・契約書の内容を必ず確認する
・瑕疵担保責任の範囲を確認する
・引き渡し日を明確にする
・残置物の処理について確認する
売買契約が成立すると手付金が入ります。ここで初めて現金が手に入ります。
STEP5｜引き渡し・確定申告
売買契約から通常1〜2ヶ月後に引き渡しが行われます。
引き渡し当日にやること
・残代金の受領
・鍵の引き渡し
・登記の移転手続き
・固定資産税の日割り精算
忘れてはいけない確定申告
相続した土地・家を売却して利益が出た場合は翌年の確定申告が必要です。
【確定申告の期限】
売却した翌年の2月16日〜3月15日
【使える節税特例】
・取得費加算の特例
（相続後3年10ヶ月以内の売却）
・3,000万円特別控除
（居住用財産の場合）
節税特例については記事②で詳しく解説しています。必ず確認してから申告してください。
売れない・困った場合の選択肢
「一般の不動産会社に断られた」「なかなか買い手がつかない」という場合は以下の選択肢があります。
① 訳あり物件専門の買取業者に相談する
一般市場では売れにくい物件でも 専門買取業者なら対応できる場合がある ・築古・再建築不可物件 ・空き家・空き地 ・借地権付き物件 ・遠方の土地
② 価格を見直す
市場の相場より高い価格設定だと売れにくくなります。3ヶ月以上売れない場合は価格の見直しを検討しましょう。
③ 相続手続きの専門家に相談する
手続きが複雑で困っている場合は専門家への相談が近道です。
まとめ：まず動くことが大事
「何から始めればいいかわからない」という方はまず無料査定で土地・家の価値を知ることから始めてください。価値がわかれば次のステップが自然と見えてきます。
査定は無料でできます。動き出すことへのハードルを下げるためにも、まず「いくらで売れるか」を知ることが全ての第一歩です。
参考情報（公的機関）
