相続した土地や家を売ると税金はいくらかかる？サラリーマンが実際に計算した結果【2026年版・計算例付き】 - 相続の悩み.com 相続した土地や家を売ると税金はいくらかかる？サラリーマンが実際に計算した結果【2026年版・計算例付き】

「相続した土地や家を売りたいけど、税金がいくらかかるのか怖ろしい・・・」
これも2年前の私の正直な悩みでした。

売却という選択肢は頭にあるものの「譲渡所得税」「取得費加算の特例」という言葉が出てくるたびに頭は混乱します。仕事の合間にインターネットで調べても難しい言葉ばかりで全然わからない。分かりやすいだろうと思える様な本を買って読んでも更に分からなくなってましたね。

自分が損をする相続なんて冗談じゃないし絶対にやりたくなかったからなんでこんな大金を持っていかれるのか?疑問に思ってましたので税金のところはものすごくシビアに調べて考えました。

この記事では税理士に相談しながら私が実際に計算してみた結果をもとに「相続した土地や家を売ると税金はいくらかかるのか」をできるだけわかりやすく解説します。

※(注意)本記事は個人が調べた内容をまとめたものです。正確な税額は必ず税理士にご確認ください。

まず知っておくこと：2種類の税金がかかる

相続した土地・家を売却すると大きく2種類の税金がかかります。

① 相続税（すでに払っている場合が多い）相続が発生した時点で財産の合計が基礎控除を超えていれば払います。ただし前の記事でも書いた通り、相続税がかかるのは全体の約1割です。

② 譲渡所得税（土地・家を売ったときにかかる）土地や家を売って利益が出た場合にかかる税金です。これが今回のメインテーマです。

【STEP1】譲渡所得を計算する
譲渡所得＝売却価格－取得費－譲渡費用

【STEP2】税率をかける
・所有期間5年以下（短期）：税率39.63%
・所有期間5年超（長期）：税率20.315%

※所有期間は「売った年の1月1日時点」で判定

取得費とは： 土地・家を取得したときにかかった費用（購入代金・仲介手数料・登記費用など）。相続した場合は亡くなった方が購入したときの価格が取得費になります。

譲渡費用とは： 売るためにかかった費用（不動産会社への仲介手数料・測量費・解体費など）。

実際に計算してみる【具体例】

【例】
・売却価格：2,000万円
・取得費（親が購入した価格）：500万円
・譲渡費用（仲介手数料など）：70万円
・所有期間：相続後2年（短期）

【計算】
譲渡所得 = 2,000万円－500万円－70万円
= 1,430万円
税額 = 1,430万円 × 39.63% = 約567万円

約567万円て……かなり大きい金額ですね。でも使える「特例」でこれを大幅に減らせる場合があります。

相続税を支払った人が相続開始から3年10ヶ月以内に売却した場合、支払った相続税の一部を取得費に加算できます。

【取得費加算を使った場合】
・加算できる相続税額：200万円（仮定）

取得費 = 500万円＋200万円 = 700万円
譲渡所得 = 2,000万円－700万円－70万円
= 1,230万円
税額 = 1,230万円 × 39.63% = 約487万円

→ 特例なしより約80万円の節税！

相続後早めに売却を検討している方にはこの特例が非常に有効です。

亡くなった方が実際に住んでいた家（居住用財産）を相続して売る場合、条件を満たすと譲渡所得から最大3,000万円を控除できます。

適用には細かい条件があるため税理士への相談が必須です。

【同じ譲渡所得1,000万円での比較】
・短期（5年以下）：約396万円
・長期（5年超）：約203万円

→ 約193万円の差！

重要なのは「5年」は相続した日からではなく親が購入した日から計算することです。

親が30年前に買った土地なら相続した翌日に売っても「長期」として低い税率が適用されます。
これを知らずに損している人が非常に多いです。

税理士からシミュレーション例とか出してもらって話を聞くうえで無知だと良い様に税金を持っていかれるって事を強く感じたしやっぱり信用できる専門家は必ず必要だと思いました。目眩がしますよ、、、

「親がいつ、いくらで購入したかわからない」という場合は概算取得費（売却価格の5%）を使えます。

ただし実際の購入価格が5%より高い場合は、売買契約書・領収書・通帳の記録などで証明できれば実額を使えます。古い書類を探してみる価値は十分あります。

税金の金額がわかると「売った方が得か・持ち続けた方が得か」の判断がしやすくなります。まずは土地・家がいくらで売れるかを把握することが最初の一歩です。

参考情報（公的機関）