「売る前に貸すという手もあるよ」と言われて
相続した土地の使い道に悩んでいたとき知人から「売らずに貸せば節税になるらしいよ」と言われたことがあります。
当時の私は「え?そんな方法があるの？」と半信半疑でした。
売却しか考えていなかったので正直かなり新しい視点でした。
今回はこの「賃貸に出す」という選択肢について当時知り得たことをまとめます。
なぜ「貸すと節税になる」と言われるのか
更地のまま所有していると固定資産税の住宅用地の軽減措置が使えず税額が高くなりがちです。
一方で土地の上にアパートなどの賃貸住宅を建てて貸し出すと以下の効果が期待できると言われています。
・固定資産税・都市計画税の軽減：住宅用地の特例が適用されやすくなる
・相続税評価額の引き下げ：貸家建付地として評価されることで更地よりも評価額が下がる場合がある
・収益が生まれる：空き地・空き家のままより、家賃収入という形でプラスが生まれる
一方で、私が「待てよ」と思ったリスク
いいことばかりに聞こえますが調べていくうちに引っかかる点もいくつか出てきました。
- 初期投資が必要
アパートを建てるとなると数千万円単位の借入や自己資金が必要になります。
相続税対策のために借金を背負うという構図に私は正直抵抗を感じました。 - 空室リスク
人口減少が進む地域では建てたものの入居者が集まらないという話も珍しくありません。 - 将来の売却がしにくくなる
賃貸中の土地・建物は入居者がいる状態で売却するのが難しくいざ手放したいときに身動きが取りづらくなります。
結局のところうちはどう判断したか
私の実家の土地は駅から距離があり需要が読みにくいエリアだったこともあり最終的には賃貸ではなく売却を選びました。
ただ都市部の駅近など需要が見込める土地であれば賃貸という選択肢は十分に検討に値すると感じています。
「節税になるらしい」という噂だけで動くのではなく自分の土地の立地や資金状況と照らし合わせて判断すべきだと思います。
売却を選ぶ場合の節税ポイントは相続した土地を売却するときの節税対策で土地がなかなか売れない場合の対処法は相続した土地が売れない場合の対処法で解説しています。
知っておくべき知識：貸家建付地評価は自動的に下がるわけではない
・貸家建付地の評価減は「借地権割合」「借家権割合」「賃貸割合」によって決まる
・空室が多い状態では評価減の効果も小さくなる
・固定資産税の軽減措置は建物の種類・戸数によって適用条件が異なる
私が調べてみて感じたこと
「節税」という言葉は魅力的に聞こえますがそれだけで判断すると初期投資やリスクを見落としがちだと感じました。
特に相続した土地は思い入れもあるぶん冷静な収支計算が後回しになりやすい気がします。
次にやるべきこと
賃貸に出すべきかそれとも売却すべきか?この判断は土地の立地条件や相続税の状況によって大きく変わります。
どちらが自分にとって得なのか、税理士に一度シミュレーションしてもらうのが一番確実だと感じました。
「賃貸と売却、どちらが自分の土地に合っているのか分からない」そういった判断は、税金の専門家に相談することで整理できます。まずは無料で相談できる窓口を確認してみましょう!!
