「土地の評価額って、どうやって調べるんだ」
両親から相続の相談を受けて最初に困ったことのひとつが「土地の価値」の事です。
売るにしても、相続税がかかるかどうか確認するにしても、まず土地がいくらなのかを把握しないと何も始まりません。
しかし「評価額」という言葉ひとつとっても、路線価だの固定資産税評価額だの実勢価格だの、いくつも種類があってどれを見ればいいのかわかりませんでした。
調べていくうちに「目的によって使う評価額が違う」ということがわかりました。
ここで整理しておきます。
土地の評価額には種類がある
土地の評価額には主に3種類あり、それぞれ目的と算出方法が異なります。
①路線価（相続税の計算に使う）
路線価とは、国税庁が毎年発表する「道路に面した土地1㎡あたりの価格」のことです。
相続税や贈与税を計算するときに使われます。
実勢価格（実際の売買価格）のおよそ80%を目安に設定されていることが多いと言えます。
調べ方： 国税庁の「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表」をwebサイトで検索し対象の土地がある都道府県・市区町村を選んで地図上で確認できます。これは無料で閲覧できます。
②固定資産税評価額（固定資産税・登記の計算に使う）
固定資産税評価額は市区町村が3年ごとに算定する評価額で固定資産税や不動産取得税、登録免許税の計算に使われます。
実勢価格のおよそ70%が目安とされています。
調べ方： 毎年送られてくる「固定資産税・都市計画税納税通知書」に記載されています。
または市区町村の窓口で「固定資産税評価証明書」を取得すれば確認できます（取得には手数料が必要）。
③実勢価格（実際に売るときの目安）
実勢価格とは実際の不動産売買で取引される価格のことです。
相続税の計算には直接使いませんが、「実際にいくらで売れるか」を知るためには最も重要です。
調べ方： 国土交通省の「土地総合情報システム」で過去の取引事例を検索できます。
または不動産業者に査定を依頼するのが一番手っ取り早いと言えます。査定は無料でできます。
私が実際にやった手順
正直、最初は路線価図の見方がよくわかりませんでした。
数字とアルファベットが書いてあるだけで一体どう読むのかさっぱりわかりませんでした。
税理士に相談したときに「路線価×土地の面積（㎡）＝おおよその相続税評価額」と教わり、ようやく意味がわかりました。
ただし実際には奥行き補正や不整形地補正など細かい計算が入るので正確な評価額を出すには専門家に頼む方が確実だと言われました。
固定資産税評価証明書は市役所で取得しました。窓口に行けば数百円で発行してもらえます。
私はこれで大まかな数字を把握して専門家へ相談したので話はスムーズでした。
どの評価額を何に使うか、まとめ
| 評価額の種類 | 目的 | 調べる方法 |
|---|---|---|
| 路線価 | 相続税・贈与税の計算 | 国税庁ウェブサイト（無料） |
| 固定資産税評価額 | 固定資産税・登録免許税の計算 | 納税通知書・市区町村窓口 |
| 実勢価格 | 売却時の目安 | 不動産業者の査定（無料） |
まず評価額を把握してから動く
土地の評価額を知ることは売るかどうかを判断する前段階として必要な作業です。
「相続税がかかるかどうかの確認方法」については
相続税がかかるか確認する方法 にまとめているので合わせて読んでみてください。
相続税の正確な計算や、土地評価の細かい補正計算は税理士の領域になります。
全体像を把握した上で専門家に相談すると、話の進みが格段に早くなります。
【まとめ】土地の評価額は目的で使い分ける
- 相続税の計算には路線価を使う
- 固定資産税・登記費用の計算には固定資産税評価額を使う
- 売却の判断には実勢価格（不動産査定）が必要
- まず納税通知書と国税庁サイトで大まかな数字を把握する
