「売れて終わり」じゃなかった、譲渡所得税という壁
実家の空き家を売却できたとき正直ホッとしました。
でもその安心もつかの間、税理士さんとの面談で言われた一言に固まりました。
「売却額がそのまま手元に残るわけじゃないですよ。譲渡所得税がかかります」
売れた金額＝もらえる金額だと思い込んでいた私にはけっこうな衝撃でした。
今回はこの譲渡所得税がどう計算されるのか当時整理した内容を残しておきます。
譲渡所得税とはそもそも何か
不動産を売却して利益（譲渡所得）が出た場合にかかる税金で所得税と住民税の総称です。
ポイントは「売却額」に対してかかるのではなく「売却額から取得費・譲渡費用を差し引いた利益」に対してかかるという点です。
譲渡所得の計算式：譲渡所得 ＝ 売却価格 −（取得費 ＋ 譲渡費用）− 特別控除
相続した空き家ならではの落とし穴：取得費
取得費はその不動産を購入したときの金額（建物は減価償却後の金額）です。
ところが相続した古い家の場合、購入時の契約書が見当たらないというケースが本当に多いんです。私も実家の書類を探し回りましたが結局見つかりませんでした。
取得費が不明な場合は「売却額の5%」を取得費とみなす概算法が使えますがこれだと譲渡所得（利益）が大きく計算されてしまい税額も膨らみがちです。
税額を抑える鍵は「特別控除」
相続した空き家の売却には一定の要件を満たせば「被相続人の居住用財産（空き家）を売った場合の3,000万円特別控除」が使える可能性があります。
これが適用できるかどうかで税額は大きく変わります。
・昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること
・区分所有建物（マンション等）でないこと
・相続開始直前まで被相続人が一人で住んでいたこと
など
要件が細かいため「うちは対象になるのか」を自分だけで判断するのはかなり難しいというのが正直な感想です。
売却の具体的な流れは>空き家売却の手順と流れで3,000万円特別控除の詳しい適用条件は相続した空き家を売ると3,000万円特別控除が使える？で解説しています。
知っておくべき知識：譲渡所得税の税率は所有期間で変わる
・所有期間5年以下（短期譲渡）：税率約39%
・所有期間5年超（長期譲渡）：税率約20%
・相続の場合、所有期間は被相続人が取得した時点から通算される
私が調べてみて感じたこと
「売れたら終わり」ではなく「売れてからが本番」だと痛感しました。
特に取得費不明のケースは自分の判断だけで進めると本来払わなくてよい税金まで払ってしまう可能性があります。
ここは早めに専門家へ確認しておいてよかったと今も思っています。
次にやるべきこと
売却額や取得日がある程度わかった時点で一度専門家に試算してもらうのが一番確実です。
3,000万円特別控除の対象になるかどうかだけでも事前に確認しておく価値は十分にあります。
「売却益にどれくらい税金がかかるのか分からない」「3,000万円特別控除が使えるか知りたい」そういった不安は税金の専門家に相談することで解消できます。
まずは無料で相談できる窓口を確認してみましょう!!
