「実家を売って新しい家に住み替える、税金はどうなる？」
相続した家の売却を進める中で、弟家族が「今の家を売って、もう少し広い家に住み替えたい」と言っていたのをきっかけに「買い替え特例」という制度があることを知りました。
買い替え特例とは
正式には「特定のマイホームを買い換えたときの特例」といいます。
マイホームを売却して新しいマイホームに買い替えた場合に一定の条件を満たせば売却で得た利益（譲渡所得）に対する課税を将来に繰り延べられる制度です。
「非課税になる」わけではなくあくまで「今回は課税せず将来そのマイホームを売るときにまとめて計算する」という先送りの制度である点に注意が必要です。
適用できる条件
売却する不動産の条件
所有期間が10年を超えていること居住期間が10年以上であることなど複数の条件があります。
買い換える不動産の条件
新しく購入する不動産にも床面積や取得時期などの条件があり期限内（原則、売却した年の前後1年以内）に買い換える必要があります。
3,000万円特別控除との違い・併用不可の注意
「相続した空き家を売ると3,000万円特別控除が使える？適用条件を解説」3,000万円特別控除についてで紹介した3,000万円特別控除とはどちらか一方しか使えません。
3,000万円特別控除は「控除して終わり」なのに対し買い替え特例は「課税を先送りするだけ」という違いがあるためどちらが得かはケースによって変わります。
買い替え特例を使うかどうかの判断ポイント
譲渡所得があまり大きくない場合は3,000万円特別控除だけで課税がゼロになることも多くその場合は買い替え特例を使う必要自体がありません。
逆に譲渡所得が非常に大きい場合、買い替え特例で一旦課税を先送りした方がその時点での納税負担を抑えられることがあります。
ただし将来売却するときにまとめて課税されるため長期的に見て本当に得かどうかは慎重な判断が必要です。
私が調べてみて感じたこと
「特例」と聞くと得するイメージがありましたが買い替え特例は非課税ではなく「先送り」に過ぎないという点は見落としがちだと感じました。
3,000万円特別控除とどちらが有利かはケースバイケースなので自己判断で決めず専門家に相談すべき部分だと思います。
まず何をすればいいか
住み替えを検討している場合はまず売却予定の不動産の所有期間・居住期間を確認し3,000万円特別控除と買い替え特例のどちらが自分のケースで有利か事前にシミュレーションしてもらうことをおすすめします。
「どちらの特例を使うべきか自分では判断できない」「住み替えのタイミングと税金の関係を整理したい」そういった場合は、無料で相談できる税理士紹介の窓口を活用するのが確実です。
買い替え特例と3,000万円特別控除、どちらが得かはケースによって異なります。
「自分たちの場合どちらが有利か」をまず無料で税理士に相談してみましょう。
